Кто виноват в росте цен на квартиры в Пскове?
В последнее время в редакцию Отдела экономики ИА «ПЛН» участились звонки читателей с просьбой прокомментировать рос цен на недвижимость в Пскове.
Мы полагали, что было бы вполне естественным спросить об этом профессиональных участников рынка жилой недвижимости. Однако почему-то звонивших в редакцию читателей интересовало мнение наших аналитиков.
«Хорошо», - решили мы. Попытаемся ответить на вопрос, что обусловило рост цен на недвижимость в Пскове. Если же вы, уважаемый читатель, считаете себя более компетентным в этом вопросе, вы можете высказать вашу точку зрения. Ваши комментарии (статьи) вы можете направлять по адресу, указанному в разделе «Контакты». Наиболее интересные комментарии мы опубликуем.
Кто же виноват?
Ситуация на рынке жилья, как впрочем и на любом другом рынке, характеризуется взаимодействием спроса и предложения, а также рыночной властью покупателя и продавца над уровнем цен. Причем, как правило, эта власть находится в руках предложения.
Сегмент относительно дешевого жилья (а именно он интересовал читателей, звонивших в редакцию и задававших вопросы) представлен квартирами в преимущественно панельных домах (также к этому сегменту можно отнести и квартиры в кирпичных домах старой планировки). Рассматривая динамику роста цен на эти квартиры в последние годы, мы обнаружили устойчивую зависимость между динамикой цен на первичном и вторичном рынках.
Интересно, что только в этом году на первичном рынке панельных домов произошло уже несколько повышений цены квадратного метра. Вслед за ростом цен на первичном рынке квартиры дорожали и на вторичном. В итоге однокомнатная квартира в относительно новом панельном доме (2-3 года), стоившая в начале года порядка 25-26 тыс. долларов сейчас продается за 30-31 тыс. долларов. Конечно, стоит учесть и снижение курса доллара, однако в объявлениях агентств может идти курс 28 руб. или 27,5 руб. за 1 доллар США, несмотря на более низкий курс в банках при обмене наличной валюты. Как бы то ни было, даже если принять во внимание изменение курса ЦБ РФ (к примеру, курс ЦБ РФ на сегодня составляет 27,0836 руб. за 1 доллар США; 10.01.2006 года он был 28,7825; то снижение составляет чуть менее 6 процентов), можно говорить об удорожании жилья.
Влияние на рост цен на вторичном рынке района Завеличья мог оказать и тот факт, что если в предыдущие годы панельными домами застраивалось Новое Завеличье (вначале микрорайон «Рижский», затем микрорайон в границах улиц Рокоссовского, Коммунальной и Байкова), то сейчас строительство перемещается на Запсковье (преимущественно в район улицы Ипподромной).
Поскольку район Запсковье, на наш взгляд, пользуется меньшей популярностью чем Новое Завеличье, то части желающих приобрести недвижимость на Завеличье пришлось рассматривать преимущественно предложения вторичного рынка.
Интерес вызвал и тот факт, что цена квадратного метра в новом кирпичном доме не намного превышает цену в панельном доме, однако квартиры в кирпичных домах менее доступны вследствие большего метража. К примеру, за
Однако основной вопрос заключается в другом, что движет ростом цен. А для желающего приобрести квартиру: «Когда же наконец прекратится рост цен?» и «Будут ли расти цены на квартиры подобными темпами в дальнейшем?»
Кто виноват: застройщики, риэлтеры, банки или сами покупатели, согласные приобретать жилье несмотря на рост цен? Или это следствие каких-то глобальных макроэкономических процессов, ведь рост цен наблюдался и в других российских регионах?
Застройщики?
Относительно дешевое новое жилье, на наш взгляд, представлено сегментом панельного и каркасно-монолитного строительства. В сегменте панельного строительства производится в среднем 400-600 квартир в год, каркасно-монолитное строительство только набирает обороты.
На наш взгляд, в будущем последнее сможет составить серьезную конкуренцию квартирам в панельных домах. Особенности технологии и относительная быстрота строительства делают его менее затратным, чем строительство кирпичных домов и относительно дешевым. Добавим к этому и возможность перепланировки квартиры на этапе строительства. Возможно, в ответ на это строительные компании, специализирующиеся на строительстве панельных домов в России, освоят и эту технологию.
Сами застройщики, как правило, оправдывают повышение цен на квартиры ростом цен на стройматериалы, необходимые для строительства и отделки. И в определенной степени с этим аргументом нельзя не согласиться. Рост строительной отрасли в целом по России способствует удорожанию стройматериалов (как известно, рост спроса обычно вызывает рост цен).
С другой стороны, стоит отметить очень важную, на наш взгляд, особенность повышения цен. Как правило, сами повышения цен не являются существенными, другими словами, застройщики не увеличивают цены на 100 или же 200 процентов. Вместо этого происходят периодические повышения цен на 5-10 процентов.
А дальше важна реакция рынка. Если псковичи приобретают недвижимость с не меньшим желанием по новым, более высоким ценам, то можно говорить, что рынок «переварил» повышение. На наш взгляд, это явление мы наблюдаем и в настоящее время.
Естественно, что в такой ситуации у застройщика может возникнуть желание произвести новое повышение цен, или же такое желание может возникнуть у поставщика стройматериалов. А как бы вы поступили на их месте? Ведь цель любого бизнеса – прежде всего максимизация прибыли.
Кстати, подобная ситуация наблюдается и в других сферах. К примеру, проездные билеты время от времени дорожают на 10 рублей, возможно, мы недовольны этом, но мы реагируем на эти повышения приобретением проездных билетов, мы ведь не отказываемся от них, не так ли?
В определенной степени на сегодняшний рост цен влияют, на наш взгляд, и будущие ожидания участников рынка. Нередко продажи новых квартир происходят на начальном этапе строительства. Другими словами, заключая договор с нами, строительная компания получает от нас как бы беспроцентные займы, на которые и осуществляется строительство. Причем само время с момента покупки до сдачи дома может составлять несколько месяцев или даже больше года. К примеру, сейчас можно приобрести квартиры в доме, сдача которого планируется в конце 2007 – начале 2008 года.
По мере приближения к сдаче дома цены на квартиры, как правило, подрастают. Поэтому часть жителей Пскова предпочитают приобрести квартиру на ранней стадии строительства дома, к тому же это дает больше возможностей для выбора (этажа, планировки и т.п.).
На ожидания застройщика во многом, на наш взгляд, влияет и наличие достаточного количества площадок для застройки в ближайшие годы. Желая запастись на будущее, застройщики «забивают» «лакомые кусочки» заблаговременно. Поскольку требуется определенное время на их освоение, площадки под строительства могут ожидать своей очереди несколько лет. Но поскольку участок уже «забит», на нем не могут начать строительство другие компании.
Соответственно, предложение квартир снижается, а это, опять же фактор роста цен на жилье. Не случайно внимание государства к этой проблеме и желание ограничить срок с момента выделения земельного участка до окончания строительства тремя годами.
Другой немаловажный фактор. Планировка домов, квартиры в которых продаются сейчас, проектировалась ранее, поэтому современное предложение может не соответствовать спросу населения. Например, несколько лет назад у одной из строительных компаний была проблема со сбытом четырехкомнатных квартир, впоследствии их стали строить меньше, но требовалось время, чтобы реализовать уже спроектированное. Не так давно на рынке не хватало однокомнатных квартир, а этой весной «в моду» вошли «двушки». Это обстоятельство, на наш взгляд, также откладывает отпечаток на цены. Впоследствии тенденции переходят и на вторичный рынок жилья.
В качестве существенного фактора удорожания или удешевления строительства можно выделить стоимость подведения всех необходимых коммуникаций. Не случайно, застройщиков в первую очередь интересуют площадки, где все необходимые коммуникации уже подведены. Иногда все заканчивается так называемым «уплотнением» застройки.
Появляются «свечки» (между двумя домами, расположенными по соседству, строят дом) или во дворе появляется новый дом. И если для кого-то этот фактор становится возможностью приобрести квартиру в «нужном» районе (по соседству с работой или родственниками), то другим, возможно, вместо привычных деревьев придется лицезреть окна соседнего дома.
К примеру, несколько месяцев назад двор, что на фотографии огородили забором. Потом стали спиливать деревья. Сейчас большую часть забора убрали. Но кто знает, не возникнет ли вместо деревьев новый дом через пару лет? Поживем, увидим.
Риэлтеры?
Риэлтерские компании в основном занимаются решением жилищных проблем населения (расселение, обмен) и оказывают юридическую поддержку в оформлении документов (приватизация, сделки купли/продажи, ведение дел в судах). Строительные компании и поставщики строительных компаний обращаются к риэлтерам, чтобы побыстрее распродать квартиры в строящихся домах.
Интересно, что цены у риэлтеров на новое жилье могут быть ниже чем у застройщика. При анализе (что дороже/дешевле) стоит учитывать тот факт, что строительные компании обычно называют цену за квадратный метр в рублях, а риэлтеры могут назвать цену всей квартиры в долларах. Для сопоставления нужно поинтересоваться курсом доллара в данной риэлтерской компанией (если цена устраивает, но курс относительно дорогой, то вероятно целесообразнее заехать в банк, купить валюту и приобретать квартиру в агентстве за валюту, если агентство согласится на это).
Относительная дешевизна квартир у риэлтеров, на наш взгляд, объясняется особенностями современного российского строительства. Нередко компании, производящие и реализующие стройматериалы, а также и сами риэлтерские компании являются поставщиками стройматериалов, а взамен получают не деньги, а квартиры. Существуют также и другие, более сложные схемы.
Как бы то ни было, риэлтеры устанавливают цены на новое жилье исходя из цен застройщиков (к примеру, чуть ниже).
Цены на вторичном рынке также зависят от тенденций первичного рынка жилья. Поэтому обвинения в адрес риэлтера относительно повышения цен необоснованны.
Конечно, сегмент строительства относительно дешевого жилья мог бы быть расширен при более плотном включении риэлтерских компаний в строительство жилья. Однако, на наш взгляд, это маловероятно. Во-первых, это потребовало бы значительных затрат, а найти «дешевые» деньги в России не так то просто.
Во-вторых, было бы проще построить элитное жилье (если бы у меня была риэлтерская компания, я бы занялся скорее строительством коттеджных поселков или торговых комплексов, чем многоквартирных домов, пологая что доходность и скорость оборачивания денег в данных сегментах выше).
Банки?
Один из звонивших в редакцию спросил нас «А может во всем виноваты банки, они расширяют кредитование, вот цены и растут?» Сама мысль показалась нам интересной, но не корректной. То, что банки начинают внедрение на рынок новых кредитных продуктов в сфере кредитования приобретения жилой недвижимости, несомненно, положительный факт.
Согласитесь, далеко не каждый житель Пскова может выложить и к тому же сразу миллион (например, за новую «двушку» в панельном доме) или пару миллионов рублей за квартиру. Соответственно, кредиты становятся единственным шансом приобрести свое жилье.
Конечно, приходящие на рынок жилья деньги вследствие кредитования, расширяют предложение средств при ограниченном предложении товаров (квартир). Но упрекать банки в том, что предложение жилья ограничено имеющимся жилым фондом и текущими объемами жилищного строительства, согласитесь, не стоит (этот упрек явно не по адресу). Вопрос, на наш взгляд, состоит немного в другом, если банки желают расширять кредитование, то им волей-неволей придется все плотнее участвовать в строительстве (к примеру, кредитовать застройщиков или учреждать свои строительные компании).
Рассмотрим такую ситуацию. К примеру, банки решили снизить процентные ставки на 2-3 пункта (процента). Если застройщик (или поставщик стройматериалов застройщику) решит заработать на этом и увеличит стоимость квадратного метра на 10%-20%, то заемщику придется брать в банке на 10-20% больше. Соответственно, он может посчитать стоимость квартиры слишком дорогой и отказаться от кредита.
Таким образом, один положительный эффект перечеркивается другим – отрицательным. Если же строительная компания принадлежит банку, то она не сможет повысить цены вслед за снижением процентных ставок в банке, поскольку такое поведение вызвало бы широкий общественный резонанс и нанесло удар по имиджу банка.
Другой вариант, если банк кредитует застройщика, и это приводит к росту строительства, скажем, на 40%, то вряд ли застройщик будет повышать цены в ответ на снижение процентных ставок в банках по кредитам для населения, поскольку основной задачей застройщика в этом случае будет продать растущий объем жилья (соответственно прибыль делается не на росте цены, а на обороте).
Если банки смогут повлиять на расширение предложения жилья, то и сами банковские продукты станут еще более востребованными.
Покупатели?
Что ни говори, а квартиры в Пскове покупали и покупают. Вспомним, как после финансового кризиса 1998 года однокомнатные квартиры в панельных домах на Новом Завеличье покупали за 5000 долларов, затем в 2002 году – за 8000-9000 долларов, в 2003 – за 11000-12000 и т.д. Сейчас цены доходят до 30000, и … все равно квартиры покупают.
Когда началась продажа квартир в новых панельных домах на Запсковье (по ул. Ипподромной), то цены вначале были установлены значительно ниже, чем на Новом Завеличье, но по мере завершения продаж квартир на Новом Завеличье (сейчас достраивается или точнее отделывается последний дом на ул. Рокоссовского) они стали расти. А это означает, на наш взгляд, одно – их стали больше покупать.
Как известно, в крупных городах высока доля инвесторов, приобретающих квартиры на ранних стадиях строительства дома (например, «нулевой цикл») с целью перепродажи в дальнейшем накануне сдачи дома или после принятия дома комиссией. В Пскове, на наш взгляд, в силу определенных причин доля таких людей и организаций относительно низка.
Соответственно, они не могут оказывать существенное влияние на рост цен.
На наш взгляд, основной проблемой всех последних лет являлось относительно невысокое предложение жилья и низкая покупательная способность граждан. К примеру, если бы все квартиры в домах приобретались за наличный расчет, вероятно, и цены были бы ниже. Но, как вы прекрасно понимаете, такого не происходит.
При относительно низкой покупательной способности населения Пскова, тем не менее ряд категорий граждан мог предъявить спрос на жилье вне зависимости от роста цен (продажа по сертификатам, бесплатное выделение жилья, служба в Югославии, работа за границей и т.п.).
Обвинение покупателя в росте цен из-за желания приобретать жилье по растущим ценам, на наш взгляд, опять же некорректно. Ведь мечта иметь свое жилье присуща каждому. И винить того, кто его не имеет в желании его приобрести даже по растущим ценам просто глупо.
На первый взгляд, жилья в Пскове достаточно. При менее чем 200 000 человек (население Пскова) количество почтовых ящиков составляет более 75000. Таким образом, 1 почтовый ящик (дом, квартира) приходится на чуть менее чем три человека. Если учесть что средний размер семьи в городе составляет как раз около трех человек, а рождаемость, как и в большинстве российских городов, оставляет желать лучшего, возникает ощущение, что все в порядке.
На самом деле, как вы понимаете, это не так (ведь предложение по сдачи жилья в наем относительно высоко, соответственно само распределение жилья в обществе непропорционально). Значит наиболее вероятным выходом в сложившейся ситуации становится расширение предложения жилья, причем не только в дешевом сегменте.
И что же делать?
Возможно, наши предположения о том, как повлиять на данную ситуацию покажутся кому-то дилетантскими или фантастическими (как сказал один бизнесмен, все начинается с мечты»). В таком случае вы можете высказать свои предложения, выслать их в редакцию (см. раздел «Контакты»), самые интересные мысли мы опубликуем. И, тем не менее, рискнем высказать наше мнение.
Как известно, можно воздействовать либо на спрос, либо на предложение, либо на то и другое одновременно (но и в этом случае необходимо избрать приоритет).
На наш взгляд, в данной ситуации целесообразнее воздействовать на предложение жилья (мы полагаем, что воздействие на спрос может активизировать рост цен). Чтобы увеличить предложение жилья, надо обеспечить строительные компании достаточным количеством площадок под застройку.
Понятно, что распределение площадок, эффективнее производить через земельные аукционы, однако самих площадок должно быть много, чтобы их цена на аукционах не стала фактором роста цен на недвижимость.
Если у строительных компаний Пскова возникнут сложности с их освоением, возможно привлечение к строительству столичных и зарубежных компаний.
Мы полагаем, что количество площадок в уже застроенных районах (речь идет об уплотнении застройки) будет постепенно сокращаться, поэтому особое внимание стоит уделить планированию новых микрорайонов и постепенно проводить к ним все необходимые коммуникации (чтобы это не стало в будущем фактором роста цен на жилье).
Поскольку, как мы полагаем, Новое Завеличье (несмотря на близость к городской свалке) пользуется у псковичей большей популярностью, чем район Запсковья, стоит уделить особое внимание его застройке. При возникновении трудностей с передачей земель Псковского района городу Пскову, на наш взгляд, в крайнем случае, можно было бы рассмотреть вопрос об объединении Пскова и Псковского района. Хотя, на наш взгляд, это проблему можно решить и без объединения.
Что касается менее популярных у псковичей районов города, их надо сделать более популярными посредством строительства объектов социальной инфраструктуры.
Один из наших читателей посоветовал выделять квартиры чиновникам на Запсковье, полагая, что это будет способствовать повышению престижности данного района. Согласитесь, любой район можно сделать престижным, были бы желание и средства.
Повысить привлекательность отдельных районов сможет изменение или введение новых автобусных маршрутов, вывод промышленных предприятий за черту города в специально оборудованные промзоны.
Мы полагаем, что в конечном итоге, при существенном увеличении жилищного строительства (например, в 2-3 раза), возможно снижение темпов роста цен на жилье в Пскове до уровня инфляции (которую, кстати, также необходимо снижать, но это уже задача макроэкономического уровня).
Максим Голиков
